Unbebaute Grundstücke
Bodenrichtwert × Fläche
Die Bewertung von unbebauten Grundstücken ist der einfachste Fall: Der Grundsteuerwert ergibt sich aus der Multiplikation der Grundstücksfläche mit dem Bodenrichtwert.
§ 6.4Grundsteuerreform NRW
Reform der Grundsteuer.
Hintergrund, Berechnung und Bewertung nach dem Bundesmodell, für das sich auch Nordrhein-Westfalen entschieden hat.
§ 1Hintergrund
Hintergrund der Grundsteuerreform
Das Bundesverfassungsgericht hat mit Urteil vom 10. April 2018 die gesetzlichen Regelungen zur Grundsteuer für unvereinbar mit dem Grundgesetz erklärt.
Hintergrund waren steuerliche Ungleichbehandlungen von Grundvermögen aufgrund fehlender Anpassungen an aktuelle Gegebenheiten. Der Bundesgesetzgeber hat daraufhin die Grundsteuer reformiert. Das sogenannte Bundesmodell gilt grundsätzlich bundesweit, sofern ein Land nicht von der Möglichkeit Gebrauch macht, ein eigenes Grundsteuermodell zu beschließen.
Während zum Beispiel das Land Bayern von dieser Öffnungsklausel Gebrauch gemacht hat, haben sich die meisten Länder, wie auch NRW, für die Anwendung des Bundesmodells entschieden.
Zur Umsetzung des neuen Grundsteuerrechts wurden Grundstückseigentümer aufgefordert, Erklärungen zur Feststellung des neuen Grundbesitzwertes auf den 1. Januar 2022 elektronisch zu übermitteln.
§ 2Berechnung
Berechnung der Grundsteuer
Die Grundsteuer wird von den Gemeinden festgesetzt und bildet deren Haupteinnahmequelle.
Sie basiert auf dem sogenannten Grundsteuerwert, der zunächst mit einer Steuermesszahl und anschließend mit einem von der Gemeinde festgesetzten Hebesatz multipliziert wird.
Zur Feststellung des neuen Grundsteuerwertes durch die Finanzverwaltung ist die Einreichung einer Feststellungserklärung erforderlich.
- Grundsteuerwertfestgestellt durch die Finanzverwaltung
- mal Steuermesszahlgesetzlich festgelegt
- ergibt Grundsteuermessbetrag
- mal Grundsteuer-Hebesatzfestgesetzt von der Gemeinde
- ergibt Grundsteuer
§ 3Bewertung der Grundstücke
Ermittlung des Grundsteuerwertes
Nach der Bundesregelung, wie sie im Bewertungsgesetz geregelt ist, werden die Grundstücke wie nachfolgend vereinfacht beschrieben bewertet.
Bebaute Grundstücke
Ertragswert oder Sachwert
Bebaute Grundstücke werden je nach Grundstücksart nach dem Ertragswertverfahren oder dem Sachwertverfahren bewertet.
§ 4Ertragswert und Sachwert
Ertragswertverfahren und Sachwertverfahren im Vergleich
Dieser Abschnitt verschafft lediglich einen Überblick, ist aber dennoch äußerst komplex. Im Fall der Fälle springen Sie einfach weiter.
Was wir für Sie tun könnenErtragswertverfahren
Anwendung bei folgenden Grundstücksarten
- Einfamilienhäuser
- Zweifamilienhäuser
- Mietwohngrundstücke
- Wohnungseigentum
Kapitalisierter Reinertrag + Abgezinster Bodenwert
Nach dem Ertragswertverfahren ermittelt sich der Grundsteuerwert aus der Summe des kapitalisierten Reinertrags und des abgezinsten Bodenwerts.
- Kapitalisierter Reinertrag
Der Reinertrag ergibt sich aus dem Rohertrag abzüglich der Bewirtschaftungskosten. Zu beachten ist, dass der Rohertrag nicht aus tatsächlichen Mieten und Aufwendungen ermittelt wird: Abhängig von Land, Gebäudeart, Wohnfläche und Mietniveaustufe werden fiktive Nettokaltmieten und pauschale Bewirtschaftungskosten zugrunde gelegt.
Die Kapitalisierung des Reinertrags erfolgt mittels gesetzlich vorgegebener Zinssätze.
- Abgezinster Bodenwert
Zur Ermittlung des abgezinsten Bodenwertes wird vom Wert des unbebauten Grundstücks ausgegangen, gegebenenfalls angepasst durch Umrechnungskoeffizienten. Die Abzinsung erfolgt mittels eines Abzinsungsfaktors in Abhängigkeit vom Liegenschaftszinssatz und der Restnutzungsdauer.
Selbständig nutzbare Teilflächen unterliegen nicht der Abzinsung.
Sachwertverfahren
Anwendung bei folgenden Grundstücksarten
- Geschäftsgrundstücke
- Gemischt genutzte Grundstücke
- Teileigentum
- Sonstige bebaute Grundstücke
Wert des unbebauten Grundstücks + Gebäudesachwert
Beim Sachwertverfahren werden Grundstück und Gebäude getrennt voneinander bewertet. Der Grundsteuerwert ergibt sich aus der Summe des Wertes für das unbebaute Grundstück und des Gebäudesachwerts.
- Unbebautes Grundstück
Der Wert des unbebauten Grundstücks ergibt sich wie oben beschrieben aus Bodenrichtwert mal Grundstücksfläche.
- Gebäudesachwert
Der Gebäudesachwert ermittelt sich anhand sogenannter Normalherstellungskosten, die mit der Bruttogrundfläche (nicht: Nutzfläche) des Gebäudes zu multiplizieren sind. Die Normalherstellungskosten wurden gesetzlich festgelegt und unterscheiden sich nach Gebäudeart und Baujahrgruppe. Anschließend erfolgen eine Anpassung mit aktuellen Baupreisindizes des Statistischen Bundesamtes und eine Alterswertminderung.
Zu guter Letzt ist der so berechnete vorläufige Sachwert mit einer wiederum gesetzlich definierten Wertzahl zu multiplizieren.
§ 5Ihre Kanzlei
Was können wir als Ihr Steuerberater für Sie tun?
Wir prüfen Ihre Bescheide auf Richtigkeit und legen bei Bedarf Einspruch ein. Wie wir bei der Grundsteuererklärung vorgehen und wie sich das Honorar bemisst, lesen Sie hier.